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套内面积取代建筑面积,别以为是小事,这些影响你必须了

发布日期:2019-02-25 13:00:27

套内面积取代建筑面积,别以为是小事,这些影响你必须了解

近日住建委发布的重要消息相信许多人已经了解,一句话解释,即套内面积有可能全面取代建筑面积。之所以说“有可能”,因为这还是一份“征求意见”稿,虽然基本一定会取代,取代到什么程度还有待细则发布。

这则消息在昨日引起全国范围的剧烈讨论,毕竟是近两三年来针对楼市最重磅的消息,但讨论结果差异颇大,有一部分意见认为对市场影响很小,对价格几乎没有影响。

那么是否确实如此呢?

对此,我有以下几点判断,先说结论:对消费者购房成本,即总价的影响确实不大,但依然意义重大,尤其对开发商的产品规划和产品诠释模式会有非常大的影响,继而影响到每个消费者的居住体验感。

现在按照逻辑顺序一一陈述。

第一:为什么说对总价影响不大

大家可以回想一下,最终决定你们买不买当下这套房子的是均价还是总价?均价是作为终极因素还是参考因素?

按我的(甲乙丙三方经历的)经验,均价一般是作为消费者判断这套房子“贵不贵”的依据,即将这个均价和通盘均价,以及竞品均价和市场均价进行比较,认为它是偏贵了还是偏低了。然后再算总价,计算是全款还是贷款,然后再计算首付支出和每月按揭。

因此,均价的意义是判断这套房子划不划算,而总价则决定了你到底有没有能力买。换言之,均价终究只是参考因素,总价才是决定因素。

(开发商在定价策略中也是先设定总价段,再设定每套的单价)

所以,当前的总价是多年来一个市场博弈的结果,是开发商和消费者彼此都能接受的一个“市场结论”——这套房子就值200万,或300万。

均价呢?对投 资客决定买不买确实有较大意义,但最终投 资客还是要参考当地的市场结论,以及自己的承受能力。比如一套房子均价1万,总价却要400万,空间是大,但有经验的投 资客通常会用400万购买多套房源,而不是把宝押在一套上。

总价又关系到购房成本,所以居民购房成本的变化预计是不会有太大变化。

第二,对均价影响较大,且根据物业类型不用相应不同

这首先是一个数学题。X*Y=Z,设Z为恒定,如果X变小,则Y相应变大。如果X是实际面积,则Y作为均价必然会上升。

有人说不是这样的,还要参考房子的品质。

错。这里的Z,即总价,是在此前约20年的市场化中演变博弈出的结果,故当下的Z早就考虑进了品质因素,故Z依旧恒定,所以公式依旧有效。

所以为什么当前的均价是洋房>小高层>高层,得房率递减的因素关系很大,而得房率最终影响的是同一建筑面积下的居住体验感。90平的洋房带来的空间感和功能拓展远高于90平的高层,市场早就做出了选择。

因此完全可以得出一个结论,套内面积时代来临后,均价涨幅如下:高层>小高层>洋房。

但是不是能直接拉平呢?也不是,除了实际居住面积,影响居住体验感的因素还有很多,比如社区总户数、容积率、绿化率、户梯配比、建筑预期寿命等。所以未来均价的关系依然是洋房>小高层>高层,但差距会缩小不少。

第三,楼市产品不会重庆化

刘德科在他的分析文 章中说,重庆这一规定实施了十七年,故按套内面积算之后,楼市产品有可能重庆化。什么是重庆化呢?就是为了增大套内面积,公摊面积被尽可能的缩小。一梯七八户的产品比比皆是。

重庆案例确实是极为重要的参考因素,但不可作为判断最终依据。

真正的重庆楼市是怎样的呢?为此我专门连线了重庆乐居的同事,得到如下说法:

一梯6—8户确实很常见,因为这样得房率高。

目前出现的大平层产品开始注重公共空间的营造,但是一梯7、8户的产品依然占到市场供应的70%左右。

普通重庆消费者对小区公共空间的需求不大,最多一楼大堂要求大气点。

重庆的容积率4以上的很多,离主城区较远的板块容积率才会到2点几。

多年以来,重庆市场形成了区域特性很明显的产品特征,虽然和套内面积计算方式有很大关系,但也受到地形地势和土地稀缺等因素影响。

区域产品究竟会如何,还是要看区域的接受度。要宁波人住一梯四户以上的住宅,卖给谁去?上下班等电梯就让人崩溃。

即使在目前,宁波市场的产品特征也和外界也有很大不同。比如宁波人对朝南开间数量的执念,对房间功能性的追求。北方热衷于房间大,但未必要多,120平做三房。但宁波人却希望房间越多越好,三房?90平才三房,120至少四房。

所以重庆楼市是极重要的参考,但各地产品特征依然将呈现出显著的区域特征。重庆森林,在宁波不会出现。

第四才是一个要重点问的问题:未来的产品公摊面积会减少吗?得房率概念会消失吗?

套内面积交易带来一个重大的影响,就是消费者对住宅价值的判断一定会发生重大变化。即我到底是要牺牲实际居住面积来追求小区公共设施,比如大的会所、中庭庭院、入户大堂、泳池等,还是以实际居住面积为重?现在宣传的楼盘几进礼序到底还要不要了?

因为原来是一笔糊涂账的公摊面积,现在活生生摆在眼前了。原来弹性极大的得房率变成了刚性的数字,这样一来消费者必然会像当下的重庆人一样去算一笔账:我到底要的是什么。消费者的思维会发生变化。

而如此一来,以下问题也会变得很重要。

第五,开发商的产品规划和产品诠释模式必然会改变

通俗的说,就是我还要不要对我的小区公共配套去做大肆宣传,消费者是不是会因此认为自己被牺牲了过多的实际使用面积?且要和邻居分摊更多的购房成本?

这是一个非常纠结的问题,因为当下确实难以得出结论,是一个市场需要不断试探的问题。如果宁波消费者也对此很敏感,那么我们现在熟悉的很多楼盘卖点都会发生重大改变。当下的户型图、宣传页全部要重新设计。

我觉得这是当下的甲方和乙方都要提前思考的问题。当下有一部分意见认为公摊面积会缩小,开发商更追求套内面积大小。但也有意见认为像国外豪宅一样,开发商会更注重会所等设施的营造。究竟会如何还需要进一步观察。

第六,这是一个无意义的调整吗?

如果购房成本基本不变,交易方式的改变是否还有意义?

不,首先从道理上讲,以套内面积交易,这对消费者是一个不可让渡的权力,必须不折不扣的还给消费者。

其次,这会让部分开发商的造假空间变窄,因为不能排除开发商在公摊面积问题上的不诚信行为,虽然在宁波还没有明显发现,但这种可能性是存在的。未来这些数据都会暴露在阳光下,透明才是公平公正的前提。

所以无论结果如何,以套内面积交易都是不可逆的趋势。